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葫芦岛市个人住房公积金贷款实施细则

2022-04-28 11:19:36  浏览次数:

  葫芦岛市个人住房公积金贷款实施细则

  第一章总则

  第一条为加强个人住房公积金贷款管理,防范个人住房公积金贷款风险,确保贷款资金安全,根据《葫芦岛市个人住房公积金贷款管理办法》,结合我市实际,制定本实施细则。

  第二条本实施细则所称个人住房公积金贷款(以下简称公积金贷款)是指以住房公积金为资金来源,委托承办公积金贷款的商业银行向按时足额缴存住房公积金的在职职工和个人缴存者发放的,定向用于购买自住住房的政策性低息专项住房贷款。

  第三条本实施细则适用于本市行政区域内公积金贷款管理。

  第四条葫芦岛市住房公积金管理中心负责全市公积金贷款统一管理。市中心及下设的办事处(以下统称中心)负责所辖行政区域内公积金贷款的受理、审查及审批工作。

  第二章贷款对象及条件

  第五条公积金贷款以借款人家庭为单位,借款人包含主借款人和共同借款人。共同借款人仅指主借款人配偶,家庭其他成员不算共同借款人。

  第六条公积金贷款对象为按规定缴存住房公积金的在职职工和个人缴存者,并在本市行政区域范围内购买自住住房。

  自住住房包括商品房、上市交易的二级市场住房(以下简称二手房)、经济适用房。

  1.借款人所购商品房、经济适用房须已达到中心准入标准且办理完准入手续;

  2.借款人购买商品房、经济适用房或二手房时办理的商业按揭贷款,现转为公积金贷款(以下简称商转公),须在结清个人住房商业按揭贷款本金余额两月内申请。

  第七条借款人申请公积金贷款,应同时具备以下条件:

  (一)借款人正常连续足额缴存公积金满6个月(含)以上;

  (二)借款人具有稳定经济收入,有偿还贷款本息的能力,信用良好;

  1.具有稳定经济收入、偿还贷款本息的能力,认定标准以借款人住房公积金缴存基数与月缴存额为依据,家庭月收入的计算方式:

  借款人为缴存职工的,家庭月收入为月公积金缴存基数与月缴存额(月缴存额只包括其每月单位缴存部分,个人缴存部分不计入)之和;借款人为个人缴存者的,家庭月收入为其月缴存基数。

  2.借款人家庭月还款额不得超过家庭月收入(剔除家庭负债)的50%。共同借款人为退休职工出具退休证、工资流水可记入家庭月收入;共同借款人为现役军人出具军官证、工资流水可记入家庭月收入。

  3.借款人征信良好指:

  (1)出具《个人信用报告》之日起3年内贷款、贷记卡连续逾期不超过3期,累计逾期不超过6期;借款人因欠贷记卡年费造成逾期,由开卡银行出具年费逾期证明不计入逾期次数。

  (2)《个人信用报告》账户五级分类均为正常;账户状态不能为止付或呆账,账户状态为冻结的,须到开户银行出具冻结原因情况说明,因个人信用问题、经济纠纷冻结的不予办理公积金贷款。

  (3)借款人《个人信用报告》中存在贷款、贷记卡使用额度等情况的计入家庭负债;存在在偿个人住房商业贷款计入家庭名下房屋套数。

  (三)借款人具有完全民事行为能力;

  (四)借款人未到法定退休年龄;

  (五)借款人只能用所购房屋作为抵押;

  (六)借款人没有影响贷款偿还的债务,若存在债务,计算偿还能力扣除偿还债务金额(债务结清情况以《个人信用报告》或现场核实为准);

  (七)同意按照中心认可的担保方式提供担保;

  (八)符合法律、行政法规及规章规定的其他条件。

  第八条借款人有下列情况之一的,不予受理贷款申请:

  (一)尚有公积金贷款未结清的;

  (二)购买第三套及以上住房的;

  (三)未经中心批准,公积金账户连续欠缴超过两个月的;

  (四)借款人公积金账户状态为封存、冻结、销户等非正常状态的;

  (五)借款人家庭购买二手房,买卖双方已办理更名过户的;

  (六)夫妻间相互交易二手房的;

  (七)借款人购房申请公积金贷款,同一住房申请过购房提取的;

  (八)借款人已全款购买新建自住住房的;

  (九)借款人提供虚假材料的;

  (十)借款人发生过骗提、骗贷行为,已录入中心诚信系统的;

  (十一)借款人信用不良或因信用不良被起诉的;

  (十二)借款人存在重大风险隐患或其他违反法律、行政法规、规章和公积金贷款政策行为的。

  第三章贷款额度、期限和利率

  第九条公积金贷款额度应符合下列限额标准:

  (一)借款人申请公积金贷款:

  1.主借款人及共同借款人均为缴存职工的最高额度为80万元;

  2.主借款人为缴存职工,共同借款人为个人缴存者的最高额度为60万元;

  3.主借款人为缴存职工,共同借款人不缴存公积金的最高额度为50万元;

  4.主借款人及共同借款人均为个人缴存者的最高额度为40万元;

  5.主借款人为个人缴存者,共同借款人不缴存公积金的最高额度为25万元。

  (二)借款人购买商品房、经济适用房申请公积金贷款,房屋为首套住房的,贷款金额不得超过房屋总价的80%;房屋为二套住房的,贷款金额不得超过房屋总价的60%。

  (三)借款人购买二手房申请公积金贷款的,房屋为首套住房的,贷款金额不得超过房屋总价的70%;房屋为二套住房的,贷款金额不得超过房屋总价的50%;房屋为顶楼不带阁楼的,无论首套、二套住房,贷款金额均不得超过房屋总价的50%。

  二手房房屋总价认定以房屋交易价和房屋评估价二者中最低值为准。

  (四)商转公贷款具体要求按房屋性质参照本细则第九条第二款和第三款规定执行,同时贷款金额不得超过原个人住房商业按揭贷款最后一次结清时所剩本金余额。

  (五)贷款金额不得超过借款人家庭公积金账户余额的20倍。

  第十条公积金贷款期限应符合下列限定标准:

  (一)公积金贷款期限从贷款人划款之日起至还清贷款本息止,最长贷款期限不超过30年;

  (二)贷款期限截止到借款人法定退休年龄后5年,男职工可贷至65周岁,女职工可贷至60周岁,机关事业单位县处级女干部和具有高级职称(含正、副高级)的女性专业技术人员,贷款期限可延长至65周岁;

  (三)贷款期限不超过抵押物剩余使用年限。

  第十一条购买首套住房申请公积金贷款的,贷款利率按照放款当日中国人民银行公布的个人住房公积金贷款利率执行,购买第二套住房申请公积金贷款的,贷款利率按同期基准利率上浮10%。

  在贷款期内,如遇法定利率调整,贷款期限为一年的,实行合同利率,不分段计息;贷款期限在一年以上的,于次年1月1日起按相应利率档次执行新利率。

  第十二条借款人不能按《抵押借款合同》约定期限归还当期应还贷款本息的,按中国人民银行有关规定及《抵押借款合同》约定计收罚息。

  第四章贷款材料

  第十三条借款人申请公积金贷款,须按所购房屋的行政区域坐落到中心提出申请(地处连山、龙港、南票的房屋均属市不动产管理,统一到市中心办理),并如实提供申请材料。

  (一)购买商品房、经济适用房

  1.借款人的身份证和户口簿;

  2.借款人已婚的须提供结婚证,借款人单身的须签署《单身声明》,其中协议离婚的,还须提供离婚证;法院判决离婚的,还须提供已发生法律效力的法律文书;丧偶的,还须提供配偶死亡证明;

  3.借款人的《个人信用报告》;

  4.借款人的《不动产信息查询证明》;

  5.购房合同/协议、不低于总房款20%的首付款收据;

  6.主借款人须提供本人一类银行卡;

  7.备案购房合同原件、销售不动产的全款增值税发票、税收完税证明;

  8.商品房为现房的还须提供不动产首次登记证明;

  9.中心要求的其他材料。

  (二)购买二手房

  1.借款人的身份证和户口簿;

  2.借款人已婚的须提供结婚证,借款人单身的须签署《单身声明》,其中协议离婚的,还须提供离婚证;法院判决离婚的,还须提供已发生法律效力的法律文书;丧偶的,还须提供配偶死亡证明;

  3.卖方夫妻双方身份证和结婚证(若卖方单独所有,提供房主相关证件即可);

  4.借款人的《个人信用报告》;

  5.借款人的《不动产信息查询证明》;

  6.交易房屋的《不动产权证书》;

  7.交易房屋的《价值评估意见书》、《不动产权属信息查询结果》;

  8.主借款人和卖方各自提供本人一类银行卡且银行卡须属同一银行;

  9.税收完税证明,办理过程中由税务部门出具;

  10.中心要求的其他材料。

  (三)商转公

  1.借款人的身份证和户口簿;

  2.借款人已婚的须提供结婚证,借款人单身的须签署《单身声明》,其中协议离婚的,还须提供离婚证;法院判决离婚的,还须提供已发生法律效力的法律文书;丧偶的,还须提供配偶死亡证明;

  3.借款人的《个人信用报告》;

  4.借款人的《不动产信息查询证明》;

  5.商业按揭贷款结清凭证;

  6.商业按揭贷款借款合同原件;

  7.提供个人住房商业按揭贷款所购房屋的不动产权证书、税收完税证明、《价值评估意见书》、《不动产权属信息查询结果》;

  8.借款人须提供本人一类银行卡;

  9.中心要求的其他材料。

  第十四条借款人为异地缴存公积金的须提供《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》和加盖业务章的近一年的公积金缴交明细。

  第五章贷款程序

  第十五条贷款申请

  借款人本人持相关材料到中心营业大厅提出贷款申请;购买二手房申请贷款的须卖方协助借款人办理。

  第十六条贷款受理

  贷款受理人员对贷款申请人资料进行核查,重点核查申请人材料的真实性、合法性和完整性,并与借款人就其贷款意愿、贷款用途等事项进行面谈,对借款人的权利、义务及违约所应承担的法律责任进行告知或提示,初步确定贷款额度和期限,指导借款人填写《葫芦岛市住房公积金贷款申请表》和《住房公积金个人住房贷款面谈笔录》,对不符合贷款申请条件的,将贷款资料退回申请人并说明原因。

  第十七条贷款审批

  受理人员完成系统录入并提交审批,中心对贷款进行分级审批,审批未通过的将理由告知借款人。

  第十八条合同签订

  审批通过的通知借款人签署《抵押借款合同》、担保合同。

  第十九条抵押登记

  借款人及时办理不动产抵押登记。

  第二十条贷款发放

  中心收执抵押权证后,发放贷款到指定账户。借款人购买商品房、经济适用房,中心发放贷款到开发企业账户;借款人购买二手房,中心发放贷款到卖方账户;借款人办理商转公贷款,中心发放贷款到借款人账户。

  第六章贷款偿还

  第二十一条借款人应按借款合同约定的还款方式和实际的还款计划按月偿还贷款本息。

  第二十二条借款人可依据偿还能力自愿选择等额本息还款法或等额本金还款法偿还贷款。

  第二十三条借款人应按约定的还款日期提前将应还本息存入还款账户,中心每月从还款账户中扣划。

  第二十四条借款人使用公积金账户资金逐月划转还贷的,借款人须与中心签订《委托划转还贷协议》,授权中心按月扣划其公积金账户资金以转账方式偿还贷款本息。扣划顺序依次为主借款人、共同借款人。个人缴存者申请公积金贷款必须签订《委托划转还款协议》,并以开户时设立的公积金缴存账户作为公积金贷款的还款账户。

  第二十五条借款人正常还款一年后,经中心同意,可自愿选择现金提前还款、公积金账户余额转账提前还款、现金与公积金账户余额转账组合提前还款方式,提前偿还部分贷款本金(金额不小于5万元)或全部贷款本息,提前偿还贷款不收取违约金。

  第二十六条中心按照下列偿还顺序回收贷款资金:

  (一)正常还款,即借款人按照《抵押借款合同》约定按期足额偿还贷款本息,回收资金采用先还利息,后还本金原则;

  (二)逾期还款,即借款人未按照《抵押借款合同》约定按期足额偿还贷款本息造成贷款拖欠的,视为逾期贷款,逾期贷款的资金回收采用先还逾期部分,后还正常还款部分,逾期贷款本息回收按照罚息、逾期利息、逾期本金顺序回收;

  (三)多期逾期贷款,按逾期时间先后顺序逐期偿还。

  第七章贷款抵押、担保

  第二十七条借款人申请公积金贷款,应用所购自住住房作为抵押物,抵押物的价值全额用于公积金贷款抵押。抵押值最高不得超过房屋价值的80%。

  (一)抵押人和抵押权人(中心)须签订书面抵押借款合同,并到不动产登记部门办理抵押登记手续;

  (二)抵押期间,抵押人不得将抵押物重复抵押,并对抵押物负有维修、保养、保证完好的责任;

  (三)抵押期间,未经中心同意,抵押人不得将抵押物拆迁、出租、变卖、赠与或其他形式非法转让,不得改变抵押物使用用途。

  第二十八条《抵押借款合同》自抵押登记之日起生效,至借款人还清全部贷款本息时终止。《抵押借款合同》终止后,中心向借款人出具注销抵押登记手续,借款人到原登记部门办理抵押权解除。

  第二十九借款人以购买的在建自住住房抵押的,在未取得房屋所有权证之前,可用签订的购房合同的全部权益抵押。抵押期内,中心是抵押物全部权益的第一受益人。

  第三十条所有公积金贷款由中心认可的担保方式进行担保,中心有权按照相关合同约定进行贷款的自主催收或委托催收工作。

  第八章合同变更

  第三十一条合同变更是指在贷款期间内,对原《抵押借款合同》约定内容的变更,主要包括还款账号变更、还款方式变更、贷款缩期、还款人变更等。

  (一)还款方式变更

  借款人正常还款12个月后,可以申请变更《抵押借款合同》约定的还款方式,应向中心提出变更申请,经审核符合条件,双方确认后予以变更。借款人变更还款方式后再次申请须间隔5年。

  (二)贷款缩期变更

  借款人正常还款12个月后,可以向中心申请贷款缩期,经审核借款人符合缩期条件,双方确认后予以变更,借款人缩期后再次申请须间隔5年。

  (三)还款人变更

  贷款期间内,借款人发生下列情形之一的,致使债务归属发生变化的,申请还款人变更,经审核符合条件的,双方签订书面协议予以变更。

  1.借款人死亡或宣告死亡,继承人须提供死亡证明或死亡宣告判决书、继承人有效身份证明、继承公证书或法院裁判文书等确定继承人的文件。

  2.借款人贷款后结婚,须提供双方身份证、结婚证办理。

  3.借款人离婚的,借款人双方必须到场,现场签订书面协议确定债务归属。办理时持有效证件、离婚证及离婚协议或法院裁判文书。债务归属方须正常缴存公积金,有足够的偿还能力且贷款余额不超过单人最高贷款金额上限,征信良好。

  4.借款人失踪的,出具法院裁判文书,财产代管人可持有效证件申请,予以变更。

  5.中心规定的其它情况。

  (四)还款账号变更

  贷款期间内,由于借款人用于还款的借记卡(或存折)丢失、损坏等原因须要变更原《抵押借款合同》约定的还款账户的,借款人应向中心提出变更申请,中心根据申请进行变更。

  (五)其它变更

  贷款期间内,借款人通讯地址、电话等联系信息等发生变更的,中心核实借款人身份后变更登记信息。

  第三十二条借款人有下列情形之一的,中心有权停止支付贷款或者有权解除《抵押借款合同》,并要求借款人立即偿还全部借款。同时,将借款人及相关人员的违约行为纳入中心诚信系统。

  (一)使用虚假材料申请贷款的;

  (二)未按合同约定用途使用借款的;

  (三)未经中心同意,擅自改变抵押物使用用途或将抵押物重复抵押、拆迁、出售、变卖、赠与或以其他形式非法转让的;

  (四)未按规定及时办理商品房(含经济适用房)贷款他项权利抵押登记手续的;

  (五)未按规定及时办理贷款抵押登记手续的;

  (六)未按《抵押借款合同》约定偿还贷款本息,情况恶劣的;

  (七)借款人死亡、被宣告死亡、被宣告失踪或丧失民事行为能力的,且无财产合法继承人、受遗赠人、财产代管人或法定代理人的;

  (八)借款人的合法继承人、受遗赠人、财产代管人或法定代理人拒绝为借款人履行偿还贷款本息及相关费用义务的;

  (九)违反抵押借款合同的任何条款,经中心指出后未改正的;

  (十)借款人拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查的;

  (十一)出现其他可能影响贷款本息偿还的情形。

  第三十三条借款人违反或涉及本细则第三十二条规定,经中心书面告知仍未履行《抵押借款合同》约定义务的,中心可按有关法律规定处置抵押物。

  第三十四条借款人按《抵押借款合同》约定偿还全部贷款本息后,借款合同终止。

  第九章附则

  第三十五条借贷双方因《借款抵押合同》发生纠纷的,应及时协商解决。协商不成的,可向中心所在地的人民法院提起诉讼。

  第三十六条中心可以根据《葫芦岛市个人住房公积金贷款管理办法》和《葫芦岛市个人住房公积金贷款实施细则》制定《葫芦岛市个人住房公积金贷款操作细则》。

  第三十七条本细则最终解释权由葫芦岛市住房公积金管理中心负责解释。

  第三十八条本细则自2022年6月1日起施行。


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